Linderos y deslinde de un predio, qué hacer si el vecino corrió la cerca

En las fincas y los lotes de Caldas los límites muchas veces quedaron marcados con una cerca de alambre, una hilera de árboles o un mojón viejo que nadie recuerda quién puso. Un día el vecino corre la cerca unos metros, o vas a vender y la escritura dice una cosa y el terreno otra. Esta guía explica qué dice la ley de los linderos, los mojones, las cercas y el proceso de deslinde, y qué revisar antes de comprar o vender.

1. Tienes derecho a que se fijen los límites

Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios vecinos, y puede exigirles a esos dueños que participen. La demarcación se hace por cuenta de los dos, a gastos comunes (Código Civil, artículo 900).

O sea, no necesitas que el vecino esté de acuerdo para pedir que se marque la línea, y los costos no son solo tuyos.

2. Si alguien quitó o movió un mojón

Los mojones son las marcas que señalan dónde termina un predio y empieza el otro. Si alguien quitó uno de su sitio, el dueño perjudicado puede pedir que quien lo quitó lo vuelva a poner a su costa y le pague los daños que haya causado, sin perjuicio de las penas que la ley tenga para ese delito (artículo 901).

3. Cercar tu predio y la cerca que comparten los dos

• Puedes cercar todo tu predio con paredes, zanjas o cercas vivas o de alambre, siempre que respetes las servidumbres que haya a favor de otros predios, como un camino de paso (artículo 902).
• Si la cerca la haces tú, en tu terreno y con tu plata, la haces como quieras, y el vecino no puede usarla para nada, salvo que haya ganado ese derecho por título o por prescripción (artículo 903).
• La cerca divisoria se paga entre los dos. Puedes obligar al vecino a participar en construir y arreglar la cerca que divide los dos predios. Si no se ponen de acuerdo, el juez fija cómo aporta cada uno, sin imponerle a nadie una carga ruinosa (artículo 904).
• La cerca hecha entre los dos es compartida. Queda sujeta a las reglas de la medianería, las mismas de la pared que comparten dos casas (artículo 904). Las explicamos en la guía de servidumbres.

4. Primero, hablar y revisar los papeles

Antes de un juez, lo normal es sentarse con el vecino con las dos escrituras y los dos certificados de tradición en la mano. Los linderos que dicen las escrituras son la base de todo. Si llegan a un acuerdo sobre la línea, lo mejor es dejarlo por escrito en una escritura pública e inscribirlo en el registro, para que quede firme frente a los próximos dueños.

5. Si no hay acuerdo, el proceso de deslinde y amojonamiento

Cuando no hay forma de ponerse de acuerdo, el camino es un proceso ante el juez que regula el Código General del Proceso.

• Quién puede pedirlo. El dueño, el nudo propietario, el usufructuario, el comunero y también el poseedor material que lleve más de un año de posesión. La demanda va contra todos los que aparezcan como titulares de derechos reales sobre los predios en el certificado del registrador (Código General del Proceso, artículo 400).
• Qué se lleva. La demanda dice los linderos de los predios y la zona que se discute, y se acompaña del título, los certificados del registrador de todos los predios, ojalá de los últimos diez años, y un dictamen de perito que determine la línea divisoria (artículo 401).
• La diligencia en el terreno. El juez va al predio con los peritos, oye a los testigos, revisa los títulos y señala los linderos. Si los terrenos sí son vecinos, hace poner los mojones donde haga falta y deja a cada uno en posesión de su parte. Ahí mismo dicta sentencia, y el acta se protocoliza en una notaría y se inscribe en el registro (artículo 403).
• Si alguno no está de acuerdo con la línea. Puede oponerse antes de que termine la diligencia, y tiene diez días para presentar la demanda de oposición. Si no la presenta, la oposición se declara desierta y el deslinde queda firme (artículo 404).
• Las mejoras. Si el vecino construyó o sembró en una franja que por el deslinde pasa a ser tuya, puede oponerse a entregarla mientras no se le pague el valor de esas mejoras, si el juez las reconoce (artículo 405).

6. Qué revisar antes de comprar un lote o una finca

• Los linderos de la escritura contra el terreno. Camina el predio con la escritura en la mano y mira si las cercas, los mojones y los árboles calzan con lo que dice.
• El área. Compara el área de la escritura, la del certificado de tradición y la de la ficha catastral. Si no calzan, pregunta por qué antes de firmar.
• Cercas corridas o en discusión. Pregúntales a los vecinos si hay algún problema de límites. Un pleito de linderos se hereda con el predio.
• Construcciones de otros en la orilla. Si un vecino tiene una casa, un corral o un cultivo pegado a la línea, mira de qué lado queda.

7. Si vas a vender

Un predio con los linderos claros y los mojones en su sitio se vende más rápido y sin sorpresas en la notaría. Si sabes que hay una cerca corrida o una línea en discusión, arreglarlo antes de publicar te ahorra que el comprador se eche para atrás a última hora.

Esta guía explica la ley, no reemplaza la asesoría de un abogado, un topógrafo o el notario para tu caso.