Escritura y registro, cómo pasar una casa a tu nombre

Ya hay precio, ya está firmada la promesa y ya se fijó el día en la notaría. Falta lo que de verdad te vuelve dueño de la casa, el apartamento o el lote. Son dos pasos, la escritura pública y el registro, y en los dos hay papeles, gastos y plazos que conviene tener claros desde antes. Esto es lo que pasa en cada uno, seas el que compra o el que vende, en Manizales o en cualquier municipio de Caldas.

1. Los dos pasos que te vuelven dueño

La escritura pública. Es el documento donde queda la venta, y se firma en una notaría delante del notario. El Código Civil dice que la venta de un bien raíz no está perfecta mientras no se otorgue la escritura.

El registro. Con la escritura firmada, todavía falta inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde está el inmueble. Para una propiedad en Manizales es la oficina de registro de Manizales. Hasta que no se registra, el certificado de tradición y libertad sigue diciendo que el dueño es el vendedor.

Por eso el negocio no termina en la notaría. Termina el día que el certificado ya te muestra a ti como dueño.

2. Qué se lleva a la notaría

Cada notaría tiene su lista y conviene pedírsela con tiempo, pero casi siempre piden esto.

• Las cédulas de todos los que firman. Si alguien firma por otro, el poder escrito y autenticado.
• El certificado de tradición y libertad reciente, para confirmar quién es el dueño y si hay hipotecas o embargos. Si no sabes leerlo, mira nuestra guía del certificado de tradición y libertad.
• Los paz y salvos de predial y de valorización, y el de administración si es propiedad horizontal.
• La promesa de compraventa firmada, para que la escritura repita lo que ya se pactó. Si todavía tienes dudas sobre ese papel, mira la guía de la promesa de compraventa.
• Si hay crédito, la carta de aprobación y la minuta del banco. En ese caso la hipoteca a favor del banco casi siempre se firma en la misma escritura.

3. Cómo es el día de la escritura

La notaría prepara el borrador con los datos del inmueble, el precio y la forma de pago. Léelo con calma antes de la cita y revisa que el número de matrícula inmobiliaria, los linderos, el área y el precio coincidan con lo que pactaron. Ese día se firma, se paga el saldo como diga la promesa y se pagan los gastos de la notaría. Después el notario autoriza la escritura y entrega las copias, y con una de ellas se va a registro.

4. Los gastos y quién paga cada uno

Los valores cambian con el precio de la casa y con las tarifas de cada año, así que pide la liquidación a la notaría antes de la cita. Lo que sí está en la ley es de qué se trata cada gasto.

• Los gastos de notaría. El Código Civil dice que las costas de la escritura de venta se dividen entre el vendedor y el comprador, salvo que pacten otra cosa. Por eso la costumbre es mitad y mitad.
• La retención en la fuente. Cuando el que vende es una persona natural, se le retiene el 1% del valor de la venta, y se paga ante el notario antes de firmar. Es del vendedor, porque es un anticipo de su impuesto.
• El impuesto de registro. Lo fija cada departamento dentro de un rango que pone la ley, entre el 0,5% y el 1% del valor del acto. En Caldas lo fija la Asamblea Departamental. Ojo, para un inmueble el valor que se toma nunca puede ser menor al avalúo catastral.
• Los derechos de registro. Es lo que cobra la Oficina de Registro por inscribir la escritura, con una tarifa nacional que se actualiza cada año.

La ley no dice quién paga el impuesto y los derechos de registro, y lo más común es que los asuma el comprador. Lo que vale es lo que quede escrito en la promesa, así que deja esto amarrado desde ahí.

5. El registro y sus plazos

Con la copia de la escritura vas a la Oficina de Registro, pagas el impuesto y los derechos y radicas. Hay dos plazos que no se pueden dejar pasar.

• Dos meses para la compraventa. La escritura hay que llevarla a registro dentro de los dos meses siguientes a su otorgamiento. Si te pasas, se cobran intereses de mora por cada mes o fracción de retraso.
• Noventa días hábiles para la hipoteca. Si la compra va con crédito, la hipoteca solo se puede inscribir dentro de los 90 días hábiles siguientes a la escritura. Pasado ese plazo ya no se puede registrar y toca volver a la notaría, que es plata y tiempo perdidos. Cuando hay banco, normalmente el banco mismo se encarga de este trámite.

6. Cómo sabes que ya eres dueño

Cuando el registro termina, saca un certificado de tradición y libertad nuevo. Tiene que aparecer una anotación con la compraventa, la fecha y tu nombre como titular. Si compraste con crédito, también la hipoteca a favor del banco. Mientras eso no esté, no des el negocio por cerrado, aunque ya tengas las llaves.

7. Los errores que más se ven

• Firmar la escritura y dejarla guardada sin registrar. Para la ley la casa sigue siendo del vendedor, y si le llega un embargo, lo afecta a él y te enreda a ti.
• Llegar a la notaría sin el paz y salvo del predial o de valorización, y perder la cita.
• No leer el borrador. Un número de matrícula o un lindero mal escrito obliga a hacer una escritura aclaratoria, que es otra vuelta y otro gasto.
• Pagar el saldo completo sin ver antes el certificado del día. Entre la promesa y la escritura puede aparecer un embargo.
• Dejar en el aire quién paga cada gasto. Si no está escrito, la discusión llega justo el día de la firma.

Esta guía es para que entiendas el trámite, no reemplaza a un abogado ni a la notaría. Las tarifas exactas te las da la notaría o la oficina de registro con el valor de tu negocio.