Prescripción adquisitiva, cuándo alguien se puede quedar con una casa o un lote por posesión

Actualizado en octubre de 2026 · Yoef

Es una de las preguntas que más se oyen en fincas y lotes de Caldas. Un familiar que lleva años viviendo en la casa, un vecino que cercó un pedazo del lote, un cuidandero que nunca se fue. En Colombia la ley permite ganar la propiedad de un inmueble por haberlo poseído un tiempo, y a eso se le llama prescripción adquisitiva. Esta guía explica cuántos años pide la ley, quién puede y quién no, y qué hace el dueño para protegerse.

1. Qué es

La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas por haberlas poseído durante cierto tiempo, cumpliendo los demás requisitos legales (Código Civil, artículo 2512). Sirve para casas, apartamentos, lotes y fincas que están en el comercio, y también para otros derechos reales sobre ellos (artículo 2518).

No se gana de forma automática. El que la quiera aprovechar tiene que alegarla, el juez no la declara por su cuenta (artículo 2513).

2. Cuántos años pide la ley

Hay dos clases, ordinaria y extraordinaria (artículo 2527). Los tiempos los bajó la Ley 791 de 2002.

Ordinaria, cinco años. Pide posesión regular y sin interrupción (artículo 2528), y para inmuebles el tiempo es de cinco años (artículo 2529, como quedó con el artículo 4 de la Ley 791). La posesión regular es la que viene con un título, por ejemplo alguien que compró de buena fe a quien no era el verdadero dueño.
Extraordinaria, diez años. No necesita título alguno y se presume la buena fe (artículo 2531). El tiempo es de diez años contra toda persona (artículo 2532, como quedó con el artículo 6 de la Ley 791).
La herencia también se puede ganar por prescripción extraordinaria de diez años (artículo 2533).

3. El arrendatario no puede, por regla general

El que ocupa la casa con un título de mera tenencia, como un contrato de arriendo, un comodato o un encargo de cuidarla, no posee para él. La ley presume mala fe y no le da lugar a la prescripción (artículo 2531). Solo hay una salida y pide dos cosas al tiempo.

Que el dueño no pueda probar que en los últimos diez años esa persona le reconoció, de palabra o de hecho, que él era el dueño. Pagarle el arriendo es un reconocimiento.
Que el que alega la prescripción pruebe que poseyó sin violencia, sin esconderse y sin interrupción durante ese mismo tiempo.

Por eso un arriendo por escrito y los recibos de pago son la mejor protección del dueño.

4. Tolerar no es regalar

Dejar que el ganado del vecino pase o paste en un terreno, o no construir en un lote por muchos años, no le da al otro posesión ni derecho a prescribir (artículo 2520). Los actos de mera facultad y de simple tolerancia no cuentan.

Y los bienes de uso público no se prescriben nunca (artículo 2519).

5. Cuándo se interrumpe el tiempo

Interrupción natural. Si otra persona entra al inmueble y el poseedor pierde la posesión, pierde también todo el tiempo que llevaba, salvo que la recupere por las vías legales (artículo 2523).
Si el inmueble es de varios dueños, lo que interrumpe la prescripción frente a uno la interrumpe frente a todos (artículo 2525).
El tiempo se puede sumar. Si la posesión pasó de una persona a otra sin interrumpirse, el que sigue puede, en ciertos casos, sumar el tiempo del anterior (artículo 2521).

6. Cómo se declara, el proceso de pertenencia

El poseedor tiene que demandar ante un juez la declaración de pertenencia (Código General del Proceso, artículo 375). Lo más importante del proceso.

Certificado del registrador. La demanda lleva un certificado con las personas que figuran como titulares de derechos reales, y va dirigida contra ellas. Si hay hipoteca, también se cita al banco o acreedor.
Una valla en el predio. De mínimo un metro cuadrado, visible desde la vía principal, con el juzgado, las partes y el número del proceso. En propiedad horizontal es un aviso en la entrada.
Emplazamiento público. Se publica en el Registro Nacional de Procesos de Pertenencia por un mes para que cualquiera con derechos se presente.
Inspección del juez. El juez va personalmente al inmueble a verificar la posesión.
La sentencia hace las veces de escritura pública y se inscribe en el registro (Código Civil, artículo 2534). Una vez inscrita, nadie puede demandar la propiedad por causa anterior.
Un comunero también puede pedirla si poseyó el bien común con exclusión de los otros dueños por el tiempo de la extraordinaria, siempre que no fuera por acuerdo entre ellos.
Los bienes del Estado y los baldíos no. El juez rechaza la demanda si el inmueble es de uso público, fiscal, baldío o de una entidad pública.

7. Qué revisar si vas a comprar o vender

Al comprar, mira quién vive ahí. Si hay alguien ocupando el inmueble que no es el vendedor, pregunta con qué título está. Un poseedor con muchos años puede terminar demandando.
Pide el certificado de tradición y libertad. Una demanda de pertenencia inscrita aparece ahí.
Si eres dueño de un lote o una finca que no visitas, revísalo seguido, deja el arriendo o el encargo de cuidado por escrito y guarda los recibos.
Si eres poseedor, guarda pruebas de los años de posesión, como mejoras, pagos de impuesto predial y servicios a tu nombre, y testigos.

Esta guía explica la ley, no reemplaza la asesoría de un abogado para tu caso. Cada proceso depende de las pruebas.