Vicios ocultos al comprar una casa, qué puedes reclamar

Compraste una casa o un apartamento y a los pocos meses aparece una humedad que nadie mencionó, una grieta que estaba tapada con pintura o una tubería que falla. Eso que no se veía al momento de comprar tiene nombre en la ley, se llama vicio oculto o vicio redhibitorio, y el Código Civil le da al comprador derechos concretos para reclamar. Esta guía explica qué cuenta como vicio oculto, qué puedes pedir, en qué plazos y qué hacer antes de firmar para no llegar a ese punto, tanto si compras como si vendes.

1. Qué es un vicio oculto

La acción redhibitoria es la que tiene el comprador para que se deshaga la venta o se le baje el precio por los vicios ocultos de lo que compró, sea un bien raíz o un mueble (Código Civil, artículo 1914). Para que un defecto cuente como vicio oculto tiene que cumplir tres condiciones al tiempo (artículo 1915).

• Existía cuando se hizo la venta. Un daño que aparece después por el uso o por un accidente no cuenta.
• Es grave. Por ese defecto la casa no sirve para su uso normal o solo sirve a medias, al punto de que, si lo hubieras sabido, no la habrías comprado o la habrías comprado mucho más barata.
• El vendedor no te lo dijo y tú no lo podías notar sin un descuido grave de tu parte, o no lo podías conocer fácilmente por tu profesión u oficio.

O sea que una mancha a la vista en la visita no es vicio oculto. Una filtración que solo aparece con las lluvias y que estaba cubierta, puede serlo.

2. Qué puedes pedir

• Deshacer la venta o pedir rebaja del precio, lo que mejor te parezca (artículo 1917).
• Si el defecto no es tan grave como para cumplir la segunda condición, solo puedes pedir rebaja del precio, no deshacer la venta (artículo 1925).
• Indemnización de perjuicios además de lo anterior, si el vendedor conocía el vicio y no lo dijo, o si por su profesión u oficio lo debía conocer, por ejemplo un constructor (artículo 1918). Si el vendedor de verdad no sabía, solo responde con la devolución o la rebaja.

3. Los plazos para una casa

Los plazos cuentan desde la entrega real de la casa, no desde la firma de la escritura.

• Un año para pedir que se deshaga la venta (artículo 1923), salvo que una ley especial o el contrato digan otra cosa.
• Dieciocho meses para pedir la rebaja del precio (artículo 1926).

Si se te pasó el año, todavía puedes pedir la rebaja del precio y la indemnización según las reglas anteriores (artículo 1924). Lo práctico es no esperar, apenas aparezca el problema déjalo documentado con fotos y fechas.

4. La cláusula de "se vende en el estado en que se encuentra"

Muchas promesas y escrituras dicen que el vendedor no responde por vicios ocultos. La ley lo permite, pero con un límite. Aunque se haya pactado eso, el vendedor igual responde por los vicios que conocía y no te contó (artículo 1916). La cláusula no protege a quien escondió un problema.

También funciona al revés. Las partes pueden acordar en el contrato que ciertos defectos cuenten como vicios aunque por ley no lo serían (artículo 1920), por ejemplo dejar escrito que una filtración en la terraza da derecho a rebaja.

5. Casos especiales

• Compraste un remate judicial. En las ventas forzadas por orden de un juez no hay acción redhibitoria, salvo que el vendedor conociera el vicio y no lo declarara cuando el comprador se lo preguntó (artículo 1922).
• Compraste varias cosas juntas, por ejemplo un apartamento con su parqueadero o su depósito. El reclamo es por la que tiene el vicio, no por todo el conjunto, salvo que se vea que no habrías comprado el conjunto sin esa parte (artículo 1921).
• La casa se dañó del todo después de la venta. Igual conservas el derecho a la rebaja del precio, y si se dañó por el mismo vicio, el vendedor responde como en el punto 2 (artículo 1919).
• Vivienda nueva comprada a un constructor. Además del Código Civil hay normas especiales de consumo y de construcción. Esta guía no las cubre, pregúntale a un abogado por esas garantías.

6. Si vas a comprar, revisa antes de firmar

• Visita la casa más de una vez, ojalá un día de lluvia, y mira techos, esquinas y detrás de los muebles.
• Pregúntale al vendedor por escrito si sabe de humedades, grietas, arreglos estructurales o problemas de tuberías, y guarda la respuesta. Si después aparece algo que sí sabía, eso pesa.
• Lleva a alguien que sepa, un maestro de obra o un ingeniero, sobre todo en casas viejas o en ladera, que en Manizales son muchas.
• Deja escrito en la promesa el estado en que recibes la casa y lo que el vendedor declara.
• Pide el certificado de tradición para revisar la parte legal, que es otro tema distinto a los vicios de la construcción.

7. Si vas a vender

La mejor protección es contar lo que sabes. Un defecto que declaraste por escrito no es oculto, y te quita el riesgo de una indemnización después. Ponlo en la promesa de compraventa y ajusta el precio si hace falta. Un comprador que sabe lo que compra negocia más rápido y no vuelve con reclamos.