Promesa de compraventa, qué es y qué debe tener

Cuando ya hay acuerdo en el precio de una casa, un apartamento o un lote, casi nunca se firma la escritura ese mismo día. Falta que salga el crédito, que el vendedor desocupe o que se junten los papeles. Lo que se firma mientras tanto es la promesa de compraventa, y de cómo quede escrita depende que el negocio se cierre tranquilo o termine en pelea. Esto es lo que tienes que saber antes de firmar una, seas el que compra o el que vende, en Manizales o en cualquier municipio de Caldas.

1. Qué es y qué no es

La promesa de compraventa es un contrato en el que el vendedor y el comprador se comprometen a firmar la escritura en una fecha futura y bajo unas condiciones que ya quedan fijadas. Sirve para amarrar el negocio mientras llega ese día.

Lo que no hace es volverte dueño. En Colombia la venta de un bien raíz solo queda hecha cuando se otorga la escritura pública en una notaría, y la propiedad pasa a tu nombre cuando esa escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Con la promesa firmada y la plata entregada, el inmueble sigue siendo del vendedor.

2. Los cuatro requisitos para que valga

El Código Civil dice que una promesa no obliga a nadie si le falta alguna de estas cuatro cosas. No es un detalle de forma, una promesa a la que le falte una se puede caer completa.

• Que esté por escrito. Una promesa de palabra no obliga, por más apretón de manos que haya.
• Que la venta prometida sea válida. Quienes firman tienen que poder obligarse, estar de acuerdo sin engaños ni presiones, y el negocio tiene que ser lícito.
• Que diga cuándo se firma la escritura. La ley pide un plazo o una condición que fije la época. En la práctica, escribe el día, la hora y la notaría. "Cuando salga el crédito" o "cuando el vendedor desocupe", así sin fecha, es la causa más común de promesas que no sirven.
• Que el negocio quede definido del todo. Solo puede faltar la escritura y la entrega. Eso quiere decir el inmueble bien identificado (dirección, número de matrícula inmobiliaria y linderos), el precio y la forma de pago.

3. Lo que conviene dejar escrito además

La ley pide lo mínimo. Lo que evita los problemas es lo que ustedes le agreguen.

• Cómo y cuándo se paga. Cuánto se entrega al firmar la promesa, cuánto el día de la escritura y cuánto pone el banco si hay crédito.
• Cuándo se entrega el inmueble y en qué estado, desocupado o con inquilino.
• Cómo se entrega en papeles. Libre de hipotecas y embargos, y al día en predial, administración y servicios.
• Quién paga los gastos de notaría, impuestos y registro. Se acostumbra repartirlos, pero lo que vale es lo que quede escrito.
• Qué pasa si el crédito no sale. Si la compra depende de un banco, escribe qué ocurre con la plata ya entregada si lo niegan.
• Qué pasa si alguien incumple. Para eso está la cláusula penal, una suma que paga el que no cumpla.

4. Las arras, la plata que se da al firmar

Casi siempre el comprador entrega una parte del precio al firmar la promesa. A eso se le llama arras, y hay dos clases que funcionan muy distinto.

• Arras de retracto. Dejan que cualquiera de los dos se arrepienta. Si se echa para atrás el que las dio, las pierde. Si se echa para atrás el que las recibió, las devuelve dobladas. Si no se fija un plazo para arrepentirse, la ley da dos meses desde la firma, y ya no se puede después de otorgada la escritura o de empezada la entrega.
• Arras confirmatorias. Se dan como parte del precio o como señal de que el negocio quedó cerrado. Con estas nadie se puede arrepentir pagando las arras, y el que incumpla responde por el contrato completo.

Ojo con esto. Si la promesa no dice por escrito que las arras son parte del precio o señal de quedar convenidos, la ley presume que son de retracto. Escribe siempre cuál de las dos es.

5. Qué revisar antes de firmar

• El certificado de tradición y libertad, sacado esa misma semana. Ahí ves quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos u otra limitación. Si no sabes leerlo, mira nuestra guía del certificado de tradición y libertad.
• Que firme el que aparece como dueño. Si el inmueble es de varias personas o de una sucesión, tienen que firmar todas, o alguien con poder escrito para hacerlo.
• Los paz y salvos de predial, valorización y administración, que son los que la notaría pide el día de la escritura.
• El inmueble mismo. Que el área, los linderos y lo que te mostraron coincidan con lo que dicen los papeles.

6. Los errores que más se ven

• Firmar un formato bajado de internet sin llenar la fecha ni la notaría de la escritura.
• Entregar casi toda la plata antes de la escritura. Entre más haya pagado el comprador sin ser dueño, más expuesto queda.
• No decir qué clase de arras se dieron.
• Cambiar la fecha de palabra. Si hay que correr la escritura, se firma un otrosí, que es un papel corto con la nueva fecha y las firmas de los dos.
• Firmar sin reconocimiento de firmas. La ley no lo exige, pero reconocer las firmas en notaría es la costumbre y quita la discusión de quién firmó.

7. Lo que sigue después de la promesa

El día acordado los dos van a la notaría, se firma la escritura pública, se paga el saldo y se lleva la escritura a la Oficina de Registro. Cuando el certificado de tradición y libertad ya muestra al comprador como dueño, el negocio está cerrado. Cómo es cada paso, qué cuesta y en qué plazo, lo explicamos en la guía de escritura y registro. Si el día de la cita uno de los dos no llega, el que sí fue puede pedirle a la notaría que deje constancia de que se presentó, que es la prueba de que cumplió.

Esta guía es para que entiendas el documento, no reemplaza a un abogado. En un negocio de este tamaño, que alguien que sepa revise la promesa antes de firmar es la plata mejor gastada.