Arrendar un local comercial, lo que dice la ley

Arrendar un local no es lo mismo que arrendar una casa. Mucha gente cree que basta con que se venza el contrato para pedir el local, y se lleva una sorpresa. En Colombia el comerciante que lleva tiempo en un local tiene protecciones fuertes, y el dueño también tiene reglas claras para recuperarlo. Esto es lo que dice el Código de Comercio, explicado para quien tiene un local en Manizales o en cualquier municipio de Caldas, y para quien lo arrienda para su negocio.

1. Un local no se rige por la ley de vivienda

La Ley 820 de 2003, la que explica casi todo lo de nuestras otras guías de arriendo, es para vivienda. Cuando en el inmueble funciona un negocio, lo que manda son los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Lo demás lo pone el contrato que firmen.

Hay un detalle que cambia todo. Esas seis reglas no se pueden quitar con una cláusula. Si el contrato dice algo en contra, esa parte no produce efectos (artículo 524). O sea que firmar "el arrendatario renuncia a la renovación" no sirve de nada.

2. El derecho de renovación

Es la regla más importante. El comerciante que haya ocupado el local como arrendatario durante al menos dos años seguidos, con el mismo negocio, tiene derecho a que le renueven el contrato cuando se venza (artículo 518).

En la práctica quiere decir que, pasados esos dos años, el vencimiento del contrato por sí solo no basta para pedir el local. Si el negocio cambió de actividad o el arrendatario lleva menos de dos años, este derecho no aplica todavía.

3. Los únicos tres casos en que el dueño puede no renovar

Según el mismo artículo 518, el dueño puede negarse a renovar solo si pasa alguna de estas cosas.

• El arrendatario incumplió el contrato. Por ejemplo, no pagó el arriendo o le dio al local un uso distinto al pactado.
• El dueño necesita el local para vivir ahí, o para montar un negocio suyo que sea sustancialmente distinto del que tenía el arrendatario. No vale sacarlo para poner el mismo tipo de negocio.
• El inmueble hay que reconstruirlo, repararlo con obras que no se pueden hacer con el local ocupado, o demolerlo porque está en ruina o para hacer una obra nueva.

4. El preaviso de seis meses

En los casos dos y tres (necesitarlo para él, o para obras), el dueño tiene que avisarle al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha en que termina el contrato. Ese aviso se llama desahucio (artículo 520).

Si no avisa a tiempo, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. La única excepción es cuando una autoridad ordena ocupar o demoler el inmueble.

El consejo práctico para el dueño es anotar en el calendario la fecha de vencimiento menos seis meses, y mandar el aviso por un medio del que quede prueba, como correo certificado.

5. Si el dueño recupera el local para hacer obras

Cuando el local se entrega para repararlo, reconstruirlo o levantar algo nuevo, el comerciante no se queda sin nada.

• Tiene preferencia para volver. En igualdad de condiciones, se le prefiere sobre cualquier otra persona para arrendar los locales nuevos o reparados, sin pagar primas ni valores distintos del arriendo. Si no se ponen de acuerdo en el valor, lo fijan peritos (artículo 521).
• Los plazos para eso. El dueño le avisa con al menos sesenta días de anticipación cuándo puede entregar los locales, y el comerciante contesta con al menos treinta días de anticipación a esa fecha si va a usar la preferencia (mismo artículo).
• Indemnización si el dueño no cumple. Si no le da al local el destino que dijo, si no empieza las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, o si lo arrienda o lo usa para un negocio parecido al del arrendatario, tiene que pagarle los perjuicios (artículo 522).

Esa indemnización incluye lo que el comerciante dejó de ganar, los gastos necesarios para instalarse en otro lado, lo que pagó a trabajadores que despidió por el cierre o el traslado, y el valor de las mejoras necesarias y útiles que le hizo al local. Mientras se paga, el inmueble queda respondiendo por esa deuda (artículo 522).

6. El valor del arriendo al renovar

El tope de aumento con el IPC que explicamos en cuánto puede subir el arriendo viene de la Ley 820, así que es para vivienda. En los locales el aumento es el que diga el contrato.

Si al momento de renovar no se ponen de acuerdo en las condiciones, como el valor del arriendo, la diferencia la decide un juez en un proceso verbal con peritos (artículo 519). Por eso conviene dejar escrito desde el principio cómo se va a reajustar el arriendo cada año.

7. Subarrendar y ceder el contrato

• Subarrendar todo el local necesita la autorización del dueño, expresa o tácita (artículo 523).
• Subarrendar hasta la mitad sí se puede sin esa autorización, siempre que no se le dé al local un uso distinto que perjudique al dueño (mismo artículo).
• Cambiar el uso del local a algo distinto de lo pactado, de una forma que perjudique al dueño, tampoco se puede sin su permiso.
• Ceder el contrato a otra persona, por regla general, necesita que el dueño lo autorice.

8. Lo nuevo de 2026, el aviso de traslado

La Ley 2625 del 24 de agosto de 2026 le sumó un inciso al artículo 518. Cuando termina el arriendo, el comerciante tiene derecho a poner un aviso con su nueva dirección para que los clientes lo encuentren.

• Va en un lugar visible para el público dentro del local, de máximo 1.600 cm² (más o menos 40 por 40 centímetros).
• Se queda un mes, contado desde que se entrega el local.
• Si el local se remodela o se demuele, el aviso puede ir en la puerta de afuera.
• Lo paga el comerciante que se va.
• Ni el dueño ni el nuevo arrendatario se pueden oponer. Quien lo impida se expone a una multa de un salario mínimo que impone la Superintendencia de Industria y Comercio.

Si eres el dueño y ya tienes nuevo inquilino, cuéntale desde el principio que ese aviso puede estar ahí durante el primer mes.

9. Si el arrendatario no paga

No pagar es incumplir el contrato, y ese es justo el primer caso en que el dueño puede no renovar. Para recuperar el local se usa el mismo proceso de restitución de inmueble arrendado del Código General del Proceso (artículo 384) que explicamos en qué hacer si el inquilino no paga. Y lo mismo que en vivienda, nada de cambiar la chapa ni sacar las cosas a la fuerza.

10. Errores comunes

• Creer que el contrato se acaba solo. Después de dos años con el mismo negocio, el vencimiento no basta para pedir el local.
• Avisar tarde. Un aviso con menos de seis meses deja el contrato renovado por otro período igual.
• Meter cláusulas de renuncia. Lo que vaya contra los artículos 518 a 523 no produce efectos.
• No dejar escrito el uso del local. Sin eso es difícil probar después que el arrendatario lo cambió.
• Sacar al comerciante "para obras" y no hacerlas. Eso obliga al dueño a indemnizarlo.
• Arrendar de palabra. Sin contrato escrito cualquier discusión, y cualquier proceso, se complica.

Esta guía resume las normas del Código de Comercio para que sepas por dónde va tu caso, pero cada contrato tiene sus detalles y no reemplaza a un abogado. Para una situación puntual, una consulta te ahorra errores caros.