Cuánto puede subir el arriendo cada año en Colombia

Cada año, cuando se cumple el contrato, llega la misma pregunta. El dueño quiere saber cuánto le puede subir al inquilino, y el inquilino quiere saber si lo que le están cobrando es legal. En los arriendos de vivienda la respuesta no depende de lo que cada uno crea justo. La pone la Ley 820 de 2003, con dos topes y una forma de avisar. Esto es lo que dice, para Manizales o cualquier municipio de Caldas.

1. Cada cuánto se puede subir

El arriendo se puede subir una vez cada doce meses de contrato con el mismo precio (artículo 20). No es cada enero ni cuando cambia el año. Se cuenta desde que empezó el contrato o desde el último aumento. Si el contrato arrancó en marzo, el primer aumento se puede aplicar en marzo del año siguiente.

Y es una opción del dueño, no una obligación. La ley dice que el arrendador podrá subirlo. Si no lo sube un año, el contrato sigue igual.

2. El primer tope, el IPC

El aumento no puede pasar del 100% de lo que subió el índice de precios al consumidor (IPC) en el año calendario anterior al del reajuste. O sea, si el reajuste toca en 2027, el tope es lo que subió el IPC de enero a diciembre de 2026, ni un punto más.

Ese número lo publica el DANE a comienzos de enero, como la variación anual del IPC a diciembre. Búscalo en la página del DANE con ese nombre y usa siempre el del año anterior al aumento, no el de los últimos doce meses.

3. El segundo tope, el 1% del valor de la casa

Aunque el IPC lo permita, el arriendo mensual nunca puede quedar por encima del 1% del valor comercial del inmueble (artículo 18). Y para esta cuenta el valor comercial no puede ser más de dos veces el avalúo catastral vigente, el que aparece en el recibo del predial.

Dicho en una sola línea, el arriendo de un mes no puede pasar del 2% del avalúo catastral. Este tope casi nunca se toca en un aumento normal, pero sirve para revisar un arriendo que lleva años subiendo sobre una casa con un avalúo bajo.

4. Cómo hacer la cuenta

Un ejemplo con números redondos, solo para mostrar la operación (no son cifras reales del IPC ni de ningún aviso).

• El arriendo hoy es de 1.000.000 al mes.
• Supón que el IPC del año anterior fue de 5%.
• El aumento máximo es 1.000.000 × 5% = 50.000, y el nuevo arriendo puede llegar hasta 1.050.000.
• Revisa el segundo tope. Si el avalúo catastral es de 100.000.000, el arriendo no puede pasar de 2.000.000. Con 1.050.000 estás dentro.

Se puede subir menos que el IPC, nunca más. Y el porcentaje se aplica sobre el arriendo, no sobre la administración, que en un conjunto o edificio la fija la asamblea y es otra cuenta.

5. Cómo hay que avisar

El dueño que quiera subir el arriendo tiene que informarle al inquilino el valor del aumento y la fecha desde la que se cobra. Se avisa por correo certificado (la ley dice "servicio postal autorizado") o por la forma de notificación personal que diga el contrato, si el contrato trae una (artículo 20).

Si no se avisa así, el aumento no se le puede exigir al inquilino. Pero ojo, si el inquilino igual lo pagó, después no puede pedir que se lo devuelvan alegando que no le avisaron bien.

6. Si eres el inquilino

• Pide la cuenta. Compara el porcentaje del aumento con la variación anual del IPC del año anterior que publica el DANE.
• Revisa la fecha. Si no han pasado doce meses desde el inicio del contrato o desde el último aumento, todavía no se puede subir.
• Mira cómo te avisaron. Un mensaje de WhatsApp no es el aviso que pide la ley, salvo que el contrato lo haya pactado como forma de notificación.
• Habla antes de pagar. Si el aumento se pasa del tope, dilo por escrito y paga lo que sí corresponde. Lo que pagues de más sin reclamar después es difícil de recuperar.

7. Errores comunes

• Subir en enero porque cambió el año. La cuenta va por los doce meses del contrato, no por el calendario.
• Usar el IPC equivocado. Es el del año calendario anterior al aumento, no el de los últimos doce meses ni el del salario mínimo.
• Redondear hacia arriba "para no complicarse". Un peso por encima del tope ya es un aumento que el inquilino puede discutir.
• Avisar de palabra. Sin correo certificado o la notificación del contrato, el aumento no se le puede exigir.
• Olvidar el tope del 1%. En casas con avalúo catastral bajo, varios años de aumentos pueden pasarse sin que nadie lo note.

Esta guía es para arriendos de vivienda, que son los que regula la Ley 820. Los locales y las oficinas se rigen por otras normas. Resume la ley para que sepas por dónde va tu caso, pero no reemplaza a un abogado. Para una situación puntual, una consulta te ahorra errores caros.