Cómo terminar un contrato de arriendo en Colombia

Un arriendo de vivienda no se acaba solo porque una de las partes quiera. En Colombia lo regula la Ley 820 de 2003, y la ley dice cuándo se puede terminar, con cuánto tiempo hay que avisar y en qué casos hay que pagar una indemnización. Si te saltas un paso, el contrato sigue vivo aunque ya hayas dicho que te vas. Esto es lo que tienes que saber, seas el dueño o el inquilino, en Manizales o en cualquier municipio de Caldas.

1. La regla que casi nadie cumple

El aviso tiene que ser por escrito y enviado por correo certificado (la ley dice "servicio postal autorizado"), con al menos tres meses de anticipación. Un mensaje de WhatsApp o una conversación en la puerta no cuentan como prueba.

Y si nadie avisa a tiempo, la ley es clara. El contrato se renueva solo, por el mismo tiempo que se pactó al principio y en las mismas condiciones (artículos 6, 22 y 24). Si firmaste por un año y te acordaste de avisar dos meses antes del vencimiento, en principio te quedas otro año.

2. De común acuerdo, en cualquier momento

La salida más fácil. Si el dueño y el inquilino están de acuerdo, el contrato se puede terminar el día que quieran, sin preaviso y sin indemnización (artículo 21). Lo único que hay que hacer es dejarlo por escrito, con la fecha de entrega y cómo quedan las cuentas, y firmarlo los dos.

3. Si eres el dueño

Porque el inquilino incumplió. Puedes pedir que termine el contrato si el inquilino (artículo 22)

• no paga el canon o los reajustes en la fecha del contrato,
• no paga los servicios y por eso los cortan, o no paga la administración cuando le toca a él,
• subarrienda, cede el contrato o le cambia el uso a la casa sin tu autorización,
• afecta de forma repetida la tranquilidad de los vecinos, comprobado ante la policía,
• hace obras o cambios sin tu permiso, o daña el inmueble,
• viola el reglamento de propiedad horizontal del conjunto o edificio.

Cuando se vence el contrato, por una causa especial. Avisando por correo certificado tres meses antes de la fecha de vencimiento, puedes recuperar la casa si

• la necesitas para vivir tú, por lo menos durante un año,
• hay que demolerla para construir, o desocuparla para repararla,
• la vendiste y tienes que entregarla al comprador.

En esos tres casos, junto con el aviso tienes que entregar una garantía (caución) equivalente a seis meses de arriendo a favor del inquilino, en dinero, bancaria o de una aseguradora. Es la prueba de que vas a cumplir lo que dijiste en los seis meses siguientes a la entrega.

Cuando se vence y el contrato ya lleva cuatro años. Si el arriendo cumplió como mínimo cuatro años, puedes terminarlo por tu sola voluntad al vencimiento, con el mismo aviso de tres meses, pagándole al inquilino una indemnización de un mes y medio de arriendo.

Durante una prórroga, sin dar razones. También puedes terminarlo cuando ya está prorrogado, avisando con tres meses y pagando una indemnización de tres meses de arriendo. Esa plata no se le entrega en la mano. Se consigna a favor del inquilino y a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a la fecha de terminación, y el inquilino la recibe cuando entrega la casa (artículo 23). Mientras no se le pague o se le asegure, no lo pueden sacar (artículo 26).

4. Si eres el inquilino

• Al vencimiento, sin dar razones y sin pagar nada. Avisas por correo certificado tres meses antes de la fecha en que se vence el contrato o su prórroga. No tienes que explicar por qué ni indemnizar a nadie (artículo 24).
• Antes del vencimiento. Puedes irte cuando quieras, pero avisando con tres meses y pagando una indemnización de tres meses de arriendo, consignada a favor del dueño de la misma forma que en el punto anterior (artículo 25).
• Por culpa del dueño. Puedes pedir la terminación si el dueño hace que te corten los servicios o deja de pagar los que le tocan a él, si perturba de forma grave y repetida tu vida en la casa (comprobado ante la policía) o si desconoce los derechos que te da la ley o el contrato. Si te cortan un servicio por culpa del dueño, puedes pagar la reconexión y descontarla del arriendo.

Si avisaste bien, pagaste lo que tocaba y el dueño no quiere recibir la casa, la ley te deja hacer una entrega provisional con la autoridad competente, que fija día y hora para la diligencia.

5. El día de la entrega

Recorran la casa juntos con el inventario que firmaron al principio y comparen espacio por espacio. Tomen fotos con fecha. Lleven los recibos de servicios pagados hasta el día de la entrega y el paz y salvo de la administración si es un conjunto. Al final, firmen un acta de entrega que diga en qué estado quedó el inmueble y que no queda nada pendiente, o qué queda pendiente y quién lo paga. Ese papel es el que evita la discusión de los meses siguientes.

6. Errores comunes

• Avisar solo por WhatsApp o de palabra. Para terminar el contrato la ley pide correo certificado. Guarda la guía de envío.
• Contar mal los tres meses. Se cuentan hacia atrás desde la fecha de vencimiento del contrato o de la prórroga, no desde el día en que decides irte.
• Cambiar la chapa o cortar los servicios para sacar al inquilino. No es una forma legal de terminar el arriendo, y le da al inquilino una causa para terminarlo él y descontarte la reconexión.
• Pagar la indemnización en efectivo y sin soporte. La ley pide consignarla a órdenes de la autoridad competente. Así queda la prueba.
• Irse sin firmar el acta de entrega. Sin ese papel, un daño o un recibo pendiente se vuelve palabra contra palabra.

Si no se ponen de acuerdo y el inquilino no entrega, el camino es un proceso de restitución de inmueble ante un juez. Esta guía resume la Ley 820 para que sepas por dónde va tu caso, pero no reemplaza a un abogado. Para una situación puntual, una consulta te ahorra errores caros.