Qué hacer si el inquilino no paga el arriendo

Pasó la fecha de pago, después otra, y el inquilino no contesta o promete que "la otra semana". Es la situación que más miedo le da a cualquiera que arrienda su casa. La buena noticia es que la ley colombiana tiene un camino claro para recuperar la casa y la plata. La mala es que hay atajos que parecen lógicos y te pueden salir caros. Esto es lo que dicen la Ley 820 de 2003 y el Código General del Proceso, explicado para Manizales o cualquier municipio de Caldas.

1. Primero, habla y deja todo por escrito

Antes de pensar en jueces, escríbele al inquilino. Un mensaje con la fecha, los meses que debe y el valor exacto. Muchas veces es un mal mes y se arregla con un acuerdo de pago. Si llegan a uno, que quede por escrito, con fechas y montos, y firmado o al menos confirmado por mensaje.

Ese rastro sirve para dos cosas. Si paga, nadie discute después qué se acordó. Y si no paga, ya tienes la prueba de lo que debe y de que le avisaste.

2. Lo que NO puedes hacer

Por rabia o por desespero, muchos dueños hacen esto, y todo es mala idea.

• Cortarle el agua, la luz o el gas. Mientras el contrato siga, la ley te obliga a mantener los servicios de la casa en buen estado (Ley 820, artículo 8).
• Cambiar la chapa, sacarle las cosas o entrar sin permiso. Sin un acuerdo, la única forma de que te devuelvan la casa es con una orden del juez (Código General del Proceso, artículo 384). Hacerlo a la fuerza te puede poner a ti en el lado equivocado del pleito.
• Quedarte con un depósito en efectivo. En vivienda está prohibido pedirlo (Ley 820, artículo 16), así que tampoco hay un depósito del cual descontar.

3. No pagar es causal para terminar el contrato

La Ley 820 dice que el dueño puede pedir que se termine el contrato cuando el inquilino no paga el arriendo o los reajustes en el plazo del contrato (artículo 22, numeral 1). También cuando no paga los servicios públicos y por eso cortan o se pierde el servicio, o cuando no paga la administración que le tocaba según el contrato (numeral 2).

A diferencia de terminar el contrato sin motivo, esta causal no exige los tres meses de aviso ni la indemnización que piden los numerales 7 y 8 del mismo artículo. El incumplimiento es el motivo.

4. Recuperar la casa, el proceso de restitución

Si no hay acuerdo y el inquilino no se va, se demanda ante un juez civil. Es un proceso especial con reglas pensadas para que no se eternice (Código General del Proceso, artículo 384).

• La prueba del contrato. Con la demanda va el contrato firmado por el inquilino. Si fue de palabra, sirve que él lo haya confesado ante un juez antes del proceso, o al menos testigos (numeral 1). Por eso el contrato escrito ahorra tanto.
• La dirección. Al inquilino se le notifica en la misma casa arrendada, salvo que el contrato diga otra dirección (numeral 2).
• Si no se opone. Si no contesta a tiempo, el juez dicta sentencia y ordena devolver la casa (numeral 3).
• Para defenderse, tiene que pagar. Cuando la demanda es por no pagar el arriendo, los servicios o la administración, el inquilino no es oído en el proceso hasta que consigne en el juzgado lo que debe, o muestre los recibos de pago de los tres últimos períodos. Y durante el proceso tiene que seguir consignando cada mes (numeral 4). Los jueces han aceptado excepciones en casos puntuales, por ejemplo cuando se discute si de verdad hay contrato, pero es la regla general.
• No hace falta conciliar antes. Para esta demanda el dueño no está obligado a ir primero a una audiencia de conciliación (artículo 384, según la Ley 2220 de 2022). Puede conciliar si quiere, pero no es requisito.
• Embargos desde el principio. Puedes pedir que le embarguen bienes al inquilino desde que presentas la demanda, incluso antes de que se entere, para asegurar lo que debe. A cambio el juez te pide una caución, una garantía por si el embargo le causa perjuicios (numeral 7).
• Si la casa está abandonada. Puedes pedir que el juez la inspeccione. Si está desocupada, abandonada o deteriorándose, puede devolvértela de forma provisional ahí mismo, aunque no la puedes volver a arrendar hasta que haya sentencia en firme (numeral 8).
• Más rápido si solo es plata. Si el único motivo de la demanda es que no paga el arriendo, el proceso es de única instancia, o sea que la sentencia no se apela (numeral 9).

5. Cobrar lo que debe

Recuperar la casa y cobrar la plata son dos cosas distintas. Para la plata, el contrato de arriendo sirve como título para un cobro ejecutivo, el proceso para cobrar deudas claras sin tener que probar primero que existen (Ley 820, artículo 14).

Si te tocó pagar a ti los servicios o la administración que el inquilino dejó de pagar, también se los cobras por esa vía, presentando las facturas pagadas y diciendo bajo juramento que las pagaste tú (mismo artículo). Si firmó un codeudor, según lo que diga el contrato también le puedes cobrar a él.

Un detalle que se olvida. Si pediste embargos en el proceso de restitución, se levantan si no empiezas el cobro en el mismo expediente dentro de los treinta días siguientes a que la sentencia quede en firme (Código General del Proceso, artículo 384, numeral 7).

6. Si eres el inquilino y el dueño no te recibe la plata

También pasa al revés. El dueño quiere sacarte y deja de recibirte el arriendo para después decir que no pagaste. La ley tiene salida para eso, el pago por consignación (Ley 820, artículo 10).

• Consignas el arriendo a nombre del dueño en una entidad autorizada por el Gobierno del lugar donde queda la casa, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de pago del contrato.
• La entidad te da dos copias del título, una para ti y otra para el dueño.
• Le mandas al dueño su copia con un aviso por correo certificado, dentro de los cinco días siguientes a la consignación.

Si no haces estos pasos, quedas en mora aunque hayas tenido la plata. Y si ya te demandaron, consigna en el juzgado, porque sin eso el juez no te escucha.

7. Cómo evitarlo desde el principio

• Estudia al inquilino antes de firmar, sus ingresos y referencias de arriendos anteriores.
• Pide un codeudor con ingresos o con una propiedad.
• Firma el contrato por escrito, que es la prueba principal si algún día toca demandar.
• Haz el inventario con fotos el día de la entrega.
• Denuncia el contrato ante las empresas de servicios para que las deudas de luz y agua no queden pegadas a la casa.

Todo eso está explicado paso a paso en la guía de papeles para arrendar tu casa.

8. Errores comunes

• Esperar meses "a ver si paga". Cada mes que pasa es plata que después cuesta más cobrar.
• Arreglar las cosas a la fuerza. Cortar servicios o cambiar la chapa te puede meter en problemas a ti.
• Arrendar de palabra. Sin contrato escrito la demanda se complica, porque toca probar que hubo arriendo.
• Recibir abonos sin dejar constancia. Cada pago, aunque sea parcial, con recibo y fecha.
• Olvidar el cobro después de la sentencia. Recuperar la casa no cobra la deuda, y los embargos se caen si no arrancas a tiempo.

Esta guía es para arriendos de vivienda, que son los que regula la Ley 820. Resume la ley para que sepas por dónde va tu caso, pero un proceso judicial normalmente se lleva con abogado, y esto no lo reemplaza.