Cuota de administración y propiedad horizontal, qué cubre y qué pasa si no pagas

Actualizado en octubre de 2026 · Yoef

Si vas a comprar o arrendar un apartamento en Manizales, casi seguro queda en un edificio o conjunto con administración. La cuota se paga cada mes y pesa en el presupuesto, pero pocos saben qué dice la ley sobre ella, quién la decide y qué pasa si se atrasa. Todo esto lo regula la Ley 675 de 2001, la ley de propiedad horizontal, y el reglamento de cada edificio.

1. Qué es la propiedad horizontal

En un edificio o conjunto cada quien es dueño de su apartamento o casa, y además todos son dueños en común de lo que comparten, como la estructura, los pasillos, la portería, los ascensores o la piscina. Esos bienes comunes no se pueden vender ni embargar por separado del apartamento (artículo 19). La copropiedad forma una persona jurídica que existe para administrarlos y hacer cumplir el reglamento (artículo 32).

2. Qué cubre la cuota de administración

La ley la llama expensas comunes necesarias. Son los gastos de la administración y de los servicios comunes esenciales para la existencia, la seguridad y la conservación de los bienes comunes, como vigilancia, aseo, mantenimiento, el agua y la luz de las zonas comunes y los seguros (artículo 29). Cada dueño paga según su coeficiente de copropiedad, el porcentaje que el reglamento le asigna a su unidad. Por eso un apartamento más grande suele pagar más.

Aparte están las cuotas extraordinarias, para una obra o un gasto que no estaba en el presupuesto. Si en el año suman más de cuatro veces la cuota mensual, se necesita el voto del 70% de los coeficientes de todo el edificio (artículo 46, numeral 2).

3. Quién paga, el dueño o el inquilino

La obligación es del propietario. Pero la ley dice que para las cuotas ordinarias hay solidaridad entre el propietario y quien ocupa el inmueble a cualquier título (artículo 29), así que en un arriendo se deja escrito quién la paga. Lo normal en Manizales es que el canon diga si incluye la administración o no. Si eres inquilino, pide que quede claro en el contrato y guarda los recibos.

4. Qué pasa si no se paga

Intereses de mora. El atraso causa intereses de hasta una y media veces el interés bancario corriente que certifica la Superintendencia Financiera, salvo que la asamblea fije uno menor (artículo 30).
Lista de morosos. El atraso se puede publicar en el edificio, pero solo en lugares donde no pasen visitantes todo el tiempo, y el acta de la asamblea incluye a los propietarios en mora (artículo 30). La convocatoria a la asamblea también lleva la relación de quienes deben (artículo 39).
Cobro ejecutivo. El administrador puede demandar con un solo título, el certificado de deuda que él mismo firma, más el poder y el certificado de intereses, y no tiene que pasar antes por el comité de convivencia (artículo 48). O sea que el cobro puede llegar rápido a embargos.
Lo que no se puede hacer. Las sanciones nunca pueden quitarle a nadie el uso de los bienes comunes esenciales, como la entrada, el ascensor o el agua (artículo 59, parágrafo).

5. Cómo se decide en la asamblea

Se reúne al menos una vez al año para aprobar cuentas y presupuesto, y la convoca el administrador con mínimo 15 días calendario de anticipación (artículo 39).
Cada voto pesa según el coeficiente, no uno por persona (artículo 37). Lo que se decide obliga a todos, también a los que no fueron o votaron en contra.
Quórum normal. Sesiona con más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los representados (artículo 45).
Segunda convocatoria. Si no hay quórum, se cita de nuevo al tercer día hábil a las 8 de la noche, y ahí decide con los que lleguen, salvo lo que diga el reglamento (artículo 41).
Decisiones grandes, 70%. Cambiar el uso de una zona común, reformar el reglamento, cuotas extraordinarias altas o cambiar la destinación de las unidades necesitan el 70% de los coeficientes de todo el edificio, y no se pueden tomar en segunda convocatoria sin esa mayoría (artículo 46).
Impugnar. Un propietario puede impugnar las decisiones que no se ajusten a la ley o al reglamento (artículo 49).

6. Multas por convivencia

Ruido, mascotas, obras sin permiso o usar mal las zonas comunes son obligaciones que no son de plata, y su incumplimiento tiene sanciones propias (artículos 18 y 59). Antes de sancionar hay que hacer un requerimiento por escrito con plazo para corregir. Las sanciones posibles son publicar el nombre del infractor con el hecho, multas sucesivas de máximo dos cuotas mensuales cada una y diez en total, o restringir zonas no esenciales como el salón comunal o el gimnasio (artículo 59). Las impone la asamblea o el consejo de administración si el reglamento se lo permite, respetando el derecho de defensa (artículo 60), y el sancionado puede impugnarlas dentro del mes siguiente a la comunicación (artículo 62).

Para los problemas entre vecinos existe el comité de convivencia, que propone arreglos pero no puede imponer sanciones (artículo 58).

7. Si vas a comprar un apartamento

Pide el paz y salvo de administración. En la escritura el notario lo exige, firmado por el representante legal de la copropiedad. Si no lo hay, queda la constancia y el comprador responde solidariamente por lo que deba el vendedor (artículo 29). O sea que la deuda del anterior dueño te puede llegar a ti.
Pregunta por cuotas extraordinarias aprobadas que estén por cobrarse, como una fachada o un ascensor nuevo.
Lee el reglamento antes de firmar la promesa, sobre todo si quieres tener mascotas, arrendar por días o poner un negocio, porque la unidad solo se puede usar para lo que el reglamento permite (artículo 18).
Mira la última acta de asamblea. Te dice cómo están las cuentas, cuántos morosos hay y qué obras vienen.

8. Errores comunes

Comprar sin paz y salvo. La deuda de administración sigue al apartamento.
Arrendar sin decir quién paga la administración. Es la pelea más común entre dueño e inquilino.
No ir a la asamblea. Lo que se decida te obliga igual, aunque no hayas estado.
Creer que pueden cortarte el agua o el ascensor por deber. Los bienes comunes esenciales no se restringen.
Hacer obras en tu apartamento sin revisar el reglamento. Nada que comprometa la estructura, y en el último piso no se construye sin autorización de la asamblea (artículo 18).