Quién paga qué en un arriendo: reparaciones, administración y servicios

Se dañó el calentador. Llegó el recibo de la administración. Se rompió un vidrio. Y empieza la discusión de siempre, eso le toca al dueño o le toca al inquilino. En los arriendos de vivienda la respuesta casi nunca es "lo que diga el más terco". La traen la Ley 820 de 2003, el Código Civil y, si es un edificio o conjunto, la Ley 675 de 2001. Esto es lo que dicen, explicado para Manizales o cualquier municipio de Caldas.

1. La regla general

El dueño tiene que entregar la casa en buen estado de servicio, seguridad y sanidad, y mantenerla así durante todo el contrato (Ley 820, artículo 8). El inquilino tiene que pagar a tiempo, cuidar la casa, y arreglar por su cuenta lo que se dañe por su culpa o por un mal uso, no por el uso normal ni por el paso del tiempo (artículo 9).

De ahí sale todo lo demás. Si algo se dañó porque la casa es vieja, estaba mal hecha o fue un accidente que nadie causó, es del dueño. Si se dañó porque alguien lo rompió, lo descuidó o lo usó mal, es del inquilino.

2. Reparaciones, las dos clases

El Código Civil las divide en dos (artículo 1985).

• Reparaciones necesarias. Las que hacen falta para que la casa siga sirviendo para vivir. Las paga el dueño. Un techo que gotea, una tubería que se revienta por vieja, la humedad que sube por una pared, el calentador o la red eléctrica que fallan por desgaste.
• Reparaciones locativas. Los deterioros chicos que normalmente produce el que vive en la casa. Las paga el inquilino (artículo 1998). La ley pone ejemplos concretos (artículos 2029 y 2030): reponer los vidrios rotos de ventanas, puertas y divisiones; mantener en servicio puertas, ventanas y cerraduras; reponer las tejas, ladrillos o piedras que se quiebren o se salgan; conservar paredes, techos, pisos y tuberías; y mantener limpios los desagües y cañerías.

Dos excepciones a favor del inquilino. Si el daño locativo vino de fuerza mayor, de un caso fortuito o de la mala calidad de la casa, lo paga el dueño aunque sea de los "chicos" (artículo 1985). Y el inquilino solo responde por dejar la casa como la recibió, nunca por el desgaste del tiempo, la vejez del edificio o los defectos de construcción (artículo 2028). Por eso el inventario de entrega con fotos vale tanto, porque sin él la ley presume que recibió todo en buen estado (artículo 2029).

3. Si el inquilino arregla algo que era del dueño

Pasa seguido. Se rompe la tubería un domingo y el inquilino paga el plomero. El dueño tiene que devolverle la plata si se cumplen dos cosas: que el daño no haya sido culpa del inquilino, y que le haya avisado al dueño lo más pronto posible para que lo arreglara él (artículo 1993). Si no había tiempo de avisar, o el dueño no se movió, se le reconoce el costo razonable con la prueba de que hacía falta.

La moraleja es avisar por escrito, con fotos y fecha, antes de pagar nada. Un mensaje de WhatsApp al dueño el mismo día sirve como prueba de que se avisó.

4. Si la reparación estorba

El dueño no puede hacer obras que le quiten el disfrute de la casa al inquilino sin su permiso. Pero si es una reparación que no se puede dejar para después, el inquilino tiene que aguantarla, y a cambio tiene derecho a que le rebajen el arriendo en proporción a la parte que no pueda usar. Si la obra es tan grande que lo que queda ya no sirve para vivir, puede terminar el contrato (artículo 1986).

5. La cuota de administración

En un edificio o conjunto, la administración es una obligación del propietario: le toca contribuir aunque no viva ahí ni use la piscina o el salón (Ley 675, artículo 29). Pero la Ley 820 permite que el contrato se la pase al inquilino, que debe pagar las "expensas comunes" cuando así quedó pactado (artículo 9). En la práctica, en la mayoría de los arriendos de Manizales la paga el inquilino, y lo normal es que el precio del aviso diga si la incluye o va aparte.

Ojo con esto, que es lo que más sorprende. Frente a la copropiedad, dueño e inquilino responden los dos por la administración ordinaria, la ley lo llama solidaridad (Ley 675, artículo 29). Si el inquilino deja de pagar, la copropiedad le puede cobrar al dueño, con intereses de mora de hasta una y media veces el interés bancario corriente (artículo 30), y el dueño después se lo cobra al inquilino. Las cuotas extraordinarias (una obra, una fachada, un ascensor nuevo) son del dueño salvo que el contrato diga otra cosa, porque mejoran un bien que es suyo.

Y para que todo esto funcione, el dueño tiene que entregarle al inquilino una copia de la parte de normas del reglamento de propiedad horizontal, y el inquilino tiene que cumplirlo (Ley 820, artículos 8 y 9).

6. Los servicios públicos

Agua, luz, gas e internet los paga quien los consume, o sea el inquilino, si el contrato así lo dice (artículo 9). El problema es que la factura llega a nombre del inmueble, así que si el inquilino se va debiendo, la empresa le cobra a la casa y el dueño no puede pedir una reconexión hasta pagar. La Ley 820 trae un mecanismo para evitarlo (artículo 15):

• El dueño puede pedirle al inquilino una garantía a favor de cada empresa de servicios. Tiene un tope, como máximo el equivalente a dos períodos de facturación (cargo fijo más consumo, con el consumo calculado como el promedio de los últimos tres recibos aumentado en 50%).
• Con esa garantía, el dueño denuncia el contrato ante la empresa, le avisa que la casa está arrendada y a quién. Desde el siguiente período de facturación la deuda es solo del inquilino y la casa deja de responder por ella.
• Si el inquilino no entrega la garantía en quince días hábiles desde la firma, el dueño puede terminar el contrato.

Esta garantía para los servicios es la única que la ley permite. Un depósito en efectivo "por si acaso" para garantizar el contrato está prohibido en vivienda (artículo 16).

7. La tabla, de memoria

• Techo, tuberías viejas, humedad, calentador por desgaste, instalación eléctrica: dueño.
• Vidrio roto, chapa trabada, puerta descolgada, desagüe tapado, teja que se salió: inquilino, salvo fuerza mayor o mala calidad.
• Daño por mal uso o descuido: inquilino, siempre.
• Pintura al final: el inquilino entrega como recibió; el desgaste normal no se cobra.
• Administración ordinaria: como diga el contrato, casi siempre el inquilino, pero el dueño responde si no se paga.
• Cuotas extraordinarias: dueño, salvo pacto distinto.
• Servicios públicos: inquilino, con garantía y contrato denunciado ante la empresa.
• Predial: dueño, es un impuesto sobre su propiedad.

8. Errores comunes

• No hacer inventario de entrega. Sin fotos y lista firmada, la ley presume que el inquilino recibió todo en buen estado, y al final paga lo que ya estaba dañado.
• Pagar una reparación grande sin avisar. Si no le avisaste al dueño primero, puede negarse a devolverte la plata.
• Dejar la administración "de palabra". Si el contrato no dice quién la paga, la copropiedad le cobra al dueño y empieza la pelea.
• No denunciar el contrato ante los servicios. El inquilino se va debiendo tres meses de luz y el dueño no puede reconectar hasta pagar.
• Cobrarle al inquilino el desgaste normal. Una pared que se opacó en tres años no es un daño.

Esta guía es para arriendos de vivienda, que son los que regula la Ley 820. Las partes pueden pactar cosas distintas en el contrato sobre las reparaciones (el mismo Código Civil lo permite), así que lo primero es leer lo que firmaste. Resume la ley para que sepas por dónde va tu caso, pero no reemplaza a un abogado.