Hipoteca sobre una casa, qué es y cómo se cancela

Vas a comprar una casa y en el certificado de tradición aparece una hipoteca, o vas a vender la tuya y todavía le debes al banco. No es raro, y no impide vender. Esta guía explica qué dice el Código Civil sobre la hipoteca, qué pasa con quien compra un inmueble hipotecado y cómo se cancela cuando la deuda se paga.

1. Qué es

La hipoteca es un derecho de prenda sobre un inmueble que sigue en poder del deudor (Código Civil, artículo 2432). O sea, sigues viviendo en la casa y siendo su dueño, pero queda como garantía de una deuda. Solo se puede hipotecar un inmueble que se posee en propiedad o en usufructo (artículo 2443).

2. Cómo se constituye

• Por escritura pública. Puede ser la misma escritura del contrato al que acompaña, por ejemplo el préstamo (artículo 2434).
• Inscrita en el registro. Sin la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la hipoteca no tiene valor, y su fecha cuenta desde que se inscribe (artículo 2435).

Por eso aparece como una anotación en el certificado de tradición y libertad. Si no está anotada, no existe frente a terceros.

3. Qué cubre

• Las mejoras y aumentos que reciba la casa (artículo 2445).
• Los arriendos que se devenguen del inmueble hipotecado y la indemnización de los seguros de la casa (artículo 2446).

4. Si eres el dueño y quieres vender

El dueño de un inmueble hipotecado puede venderlo o hipotecarlo otra vez aunque se haya pactado lo contrario (artículo 2440). Una cláusula que diga que no puedes vender mientras debas no vale en este punto.

Pero la hipoteca no se borra con la venta. La hipoteca le da al acreedor el derecho de perseguir la casa sea quien sea el que la tenga, y a cualquier título que la haya adquirido (artículo 2452). Por eso la forma normal de vender una casa hipotecada es pagar la deuda con el dinero de la venta y cancelar la hipoteca en el mismo trámite.

5. Si eres el comprador

• Pide un certificado de tradición reciente y mira si hay hipoteca vigente o una anotación posterior de cancelación.
• Si hay hipoteca vigente, la casa te llega con ese gravamen. Quien compra queda expuesto a que el acreedor persiga la casa si la deuda no se paga (artículo 2452).
• Acuerda cómo se cancela. Que la deuda se pague con parte del precio y que la escritura de cancelación se firme en la misma fecha de la compra.
• Si compras con crédito, el banco te va a pedir su propia hipoteca sobre la casa, y por eso exige que la anterior quede cancelada.

El dueño de una finca perseguida por el acreedor puede abandonársela, y mientras no se haya consumado la adjudicación puede recobrarla pagando lo que se debe, más las costas y gastos (artículo 2450).

6. Qué pasa si el deudor no paga

El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar sobre la casa los mismos derechos que el acreedor de una prenda (artículo 2448). Además, el cobro sobre la casa no le quita al acreedor la posibilidad de cobrar la deuda con otros bienes del deudor que no están hipotecados (artículo 2449). Y si la casa se pierde o se deteriora de modo que ya no alcanza para respaldar la deuda, el acreedor puede pedir que se mejore la garantía o, en su defecto, exigir el pago inmediato de la deuda aunque el plazo no haya llegado (artículo 2451).

7. Cómo se cancela

La hipoteca se acaba junto con la deuda que garantiza. También se extingue si llega el día hasta el cual fue constituida, y por la cancelación que el acreedor acuerde por escritura pública, de la que se toma razón al margen de la inscripción (artículo 2457).

1. Pagas la deuda completa y pides al banco o al acreedor el paz y salvo.
2. El acreedor firma la escritura pública de cancelación de la hipoteca.
3. La escritura se lleva a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que quede anotada en el certificado de tradición.
4. Pides un certificado nuevo y verificas que la hipoteca aparezca cancelada.

Los costos y los plazos del trámite los define la notaría y la oficina de registro, pregunta el valor actual allá antes de fijar una fecha.

Esta guía explica la ley, no reemplaza la asesoría de un abogado o del notario para tu caso.