Impuestos al vender una casa en Colombia

Vas a vender tu casa o tu apartamento y quieres saber cuánto se va en impuestos antes de poner el precio. Al que vende le tocan dos cosas, la retención en la fuente que se paga en la notaría y el impuesto de ganancia ocasional que se liquida en la declaración de renta. Esta guía explica lo que dice el Estatuto Tributario para una persona natural que vende su vivienda, y cómo la ley te deja pagar menos si usas la plata para otra casa.

1. La retención en la fuente, el 1% en la notaría

Cuando una persona natural vende un bien que tenía como activo fijo, como su casa, se le retiene el 1% del valor de la venta. En el caso de un inmueble esa retención se paga ante el notario antes de firmar la escritura (Estatuto Tributario, artículo 398).

• Es del vendedor, no del comprador.
• No es un impuesto aparte. Es un anticipo, se descuenta del impuesto que te salga en la declaración de renta de ese año.
• Cuenta con esa plata para el día de la firma, porque sin pagarla la notaría no autoriza la escritura.

2. La ganancia ocasional, el 15% de lo que ganaste

Si tenías la casa hace dos años o más, lo que ganaste al venderla es ganancia ocasional. Se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal de la casa (artículo 300).

• La tarifa es del 15% para las personas naturales residentes en Colombia (artículo 314) y también para las que no tienen residencia en el país (artículo 316).
• Se paga sobre la ganancia, no sobre el precio. Si compraste en una cifra y vendes en otra mayor, el 15% se aplica a la diferencia.
• Si la tenías hace menos de dos años, esa utilidad no es ganancia ocasional sino renta líquida, y paga con la tabla normal de renta (artículo 300).
• Si ese mismo año tuviste pérdidas ocasionales, se restan de las ganancias (artículo 311).

3. El costo fiscal, la cifra que más pesa

Como el impuesto se paga sobre la diferencia, entre más alto sea el costo fiscal de la casa, menos ganancia queda. La ley te deja escoger como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo que figure en la declaración del impuesto predial o en la declaración de renta del año anterior a la venta (artículo 72). No sirven las correcciones que le hagas después a esas declaraciones.

Por eso, antes de vender, revisa con tu contador cuál te deja la ganancia más baja, el costo de compra con sus ajustes o el avalúo del año anterior. Y guarda la escritura con la que compraste, los recibos del predial y las facturas de mejoras.

4. Comprar otra casa con la plata te puede dejar exento

La ley deja exentas las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación de una persona natural (artículo 311-1), siempre que se cumpla una de estas dos condiciones.

• Que toda la plata de la venta se deposite en una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) y se use para comprar otra casa o apartamento de habitación.
• O que se use para pagar el crédito hipotecario de la misma casa que vendes. En ese caso no hace falta la cuenta AFC, basta con el abono directo al crédito.

Si sacas esa plata de la AFC para otra cosa, pierdes el beneficio y el banco hace la retención que no se había hecho. La UVT cambia cada año y la fija la DIAN, así que el tope en pesos depende del año de la venta.

5. Si la casa la recibiste en herencia

Lo que se recibe por herencia, legado o donación también es ganancia ocasional (artículo 302). La ley deja exentas, por ejemplo, las primeras 13.000 UVT del valor de la vivienda de habitación del causante y las primeras 6.500 UVT de otros inmuebles (artículo 307). Esa es la ganancia de recibir la casa. Si después la vendes, la venta se mira aparte con las reglas de arriba. Para vender una casa heredada entre varios hermanos, mira también la guía de vender una casa con varios dueños.

6. Errores comunes

• Calcular el precio sin contar el 1%. Se paga el día de la firma, antes de recibir toda la plata en muchos casos.
• Creer que el 1% es todo lo que se paga. La ganancia ocasional llega después, en la declaración de renta.
• Poner en la escritura un precio menor al real para pagar menos. Además del riesgo con la DIAN, te baja el costo fiscal del comprador y complica la venta siguiente.
• Depositar en la AFC y retirar para otra cosa. Se pierde la exención.
• No guardar los papeles de compra. Sin soportes es difícil probar el costo fiscal.

Esta guía resume la ley, no reemplaza a un contador. Cada caso cambia con tus ingresos, tus otros bienes y el año de la venta.