Subarrendar o ceder un contrato de arriendo: qué dice la ley

Te vas a mudar y todavía te quedan meses de contrato. O quieres que un amigo se quede con tu apartamento. O le alquilas una pieza a alguien para ayudarte con el canon. Las tres cosas tienen nombre en la ley, subarrendar o ceder, y las tres necesitan lo mismo, el permiso del dueño. Esta guía explica qué dice la Ley 820 de 2003, para el inquilino que quiere hacerlo y para el dueño que se entera de que alguien más vive en su casa.

1. Qué es subarrendar y qué es ceder

• Subarrendar. Sigues siendo el inquilino y le arriendas a otra persona toda la casa o una parte, como una habitación. Tú le respondes al dueño y el subarrendatario te responde a ti.
• Ceder el contrato. Te sales del contrato y otra persona queda en tu lugar, con tus derechos y tus obligaciones frente al dueño.

2. La regla de la ley

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador (Ley 820 de 2003, artículo 17). La palabra que pesa es expresa. Que el dueño sepa y no diga nada no es lo mismo que autorizar. Lo más seguro es que el permiso quede por escrito, con firma del dueño, antes de que entre la otra persona.

3. Qué pasa si lo haces sin permiso

La ley le da al dueño dos caminos (artículo 17).

• Dar por terminado el contrato y exigir que le entreguen el inmueble.
• O hacer un contrato nuevo con quienes realmente usan la casa, y en ese caso el contrato anterior queda sin efectos.

Cualquiera de las dos cosas se le comunica por escrito al inquilino. Además, subarrendar o ceder sin autorización expresa, o cambiar el uso del inmueble, es una de las causales para que el dueño pida la terminación del contrato (artículo 22, numeral 3). En ese caso no hay una indemnización de tres meses a favor del inquilino, como pasa cuando el dueño termina por su cuenta durante las prórrogas.

4. Si el dueño sí autoriza

• Pídelo por escrito. Una carta o un otrosí al contrato con firma del dueño, que diga si autoriza subarriendo, cesión o ambos, y para qué persona o para qué parte de la casa.
• En una cesión, avísale al dueño formalmente. Si la cesión no le fue notificada, en un proceso judicial el cesionario no es tenido como parte ni como interviniente (artículo 17, parágrafo). Si fue autorizada de forma expresa, el dueño le exige la restitución y las demás obligaciones al cesionario.
• En un subarriendo autorizado, el subarrendatario puede ser tenido en cuenta como interviniente en un proceso contra el inquilino (artículo 17, parágrafo).
• Revisa qué pasa con el codeudor. Si el contrato tenía un codeudor, que quede claro por escrito si sigue respondiendo con la persona nueva o si firma uno propio. Lo que se firmó es lo que manda.

5. Si eres el dueño

• Ten en el contrato una cláusula clara que diga que no se puede subarrendar ni ceder sin tu autorización escrita.
• Si alguien más está viviendo en tu casa y no lo autorizaste, no cortes servicios ni cambies la chapa. Lo que cabe es comunicarlo por escrito y, si hace falta, el proceso de restitución. Mira la guía de qué hacer si el inquilino no paga para ver cómo funciona ese camino.
• Pide a quien se queda los mismos papeles que a un inquilino nuevo, soporte de ingresos y codeudor, antes de autorizar.

6. Errores comunes

• "El dueño sabía". Saber no es autorizar de forma expresa. Pídelo por escrito.
• Subarrendar por redes sin avisar. Es el motivo más fácil para que te terminen el contrato.
• Irse y dejar a otro pagando. Si no hay cesión autorizada, el dueño te sigue cobrando a ti y a tu codeudor.
• Cobrarle al subarrendatario sin contrato. Haz un documento corto con canon, fecha de pago y quién paga servicios.