Usufructo y nuda propiedad de una casa, qué son y cómo funcionan

Actualizado en octubre de 2026 · Yoef

Es muy común en las familias de Manizales y del eje cafetero. Los papás le pasan la casa a los hijos, pero se quedan con el derecho a vivir en ella o a cobrar el arriendo mientras vivan. Eso tiene nombre, los hijos se quedan con la nuda propiedad y los papás con el usufructo. Esta guía explica qué dice el Código Civil, quién paga qué y qué pasa si alguien quiere vender o arrendar.

1. Qué es cada cosa

Usufructo es el derecho a usar la casa y quedarse con sus frutos, por ejemplo vivir en ella o cobrar el arriendo, con la obligación de conservarla y devolverla a su dueño (Código Civil, artículo 823).
Nuda propiedad es ser el dueño, pero sin poder usar la casa mientras dure el usufructo.

Los dos derechos existen al mismo tiempo, y el usufructo siempre tiene un final. Cuando se acaba, pasa al nudo propietario y se vuelve propiedad completa (artículo 824).

2. Cómo se crea

Se puede constituir por ley, por testamento, por donación, venta u otro acto entre vivos, o por prescripción (artículo 825). Si es sobre una casa o un lote y se hace en vida, no vale si no se hace por escritura pública inscrita en la oficina de registro (artículo 826). Por eso aparece en el certificado de tradición y libertad del inmueble.

Algunas reglas que conviene saber antes de firmar

Puede ser por un tiempo fijo o por toda la vida del usufructuario. Si no se dice el tiempo, se entiende que es de por vida (artículo 829).
Puede ser para dos o más personas a la vez, por ejemplo papá y mamá. Cuando uno falta, su parte le crece al otro y el usufructo dura hasta que se acabe el derecho del último (artículos 831 y 839), salvo que la escritura diga otra cosa.
No se pueden crear usufructos uno detrás de otro, por ejemplo primero para el papá y después para un tío (artículo 828).

3. Quién paga qué

El usufructuario paga los gastos ordinarios de conservación (artículo 854) y los impuestos periódicos que graven la casa mientras dure el usufructo, como el predial (artículo 855). Si no los paga y los paga el dueño, o embargan la casa, tiene que indemnizarlo.
El nudo propietario paga las obras mayores, las que pasan una vez cada mucho tiempo y sirven para conservar la casa, como cambiar un techo (artículos 856 y 857). Mientras dure el usufructo, el usufructuario le paga el interés legal de esa plata.
Si el dueño no hace esas obras mayores, el usufructuario las puede hacer y el dueño se las tiene que reembolsar sin interés (artículo 856). Puede quedarse con la casa hasta que le paguen (artículo 859).
Las mejoras que el usufructuario haga por gusto no se le pagan, aunque puede llevarse los materiales si se pueden quitar sin dañar la casa (artículo 860).

4. Se puede arrendar?

Sí. El usufructuario puede arrendar el usufructo o cederlo a quien quiera, salvo que en la escritura se lo hayan prohibido. Si arrienda teniéndolo prohibido, pierde el usufructo (artículo 852). Los arriendos que firme se acaban cuando se acabe el usufructo (artículo 853).

Si la casa ya estaba arrendada antes de crear el usufructo, el usufructuario tiene que respetar ese contrato, pero desde ese día el canon es para él (artículo 851).

5. Se puede vender?

El nudo propietario puede vender su nuda propiedad (artículo 832), pero el que compra se lleva la casa con el usufructo encima, aunque la escritura no lo diga (artículo 838). No puede sacar al usufructuario.
El dueño no puede hacer nada que perjudique al usufructuario sin su consentimiento formal (artículo 838).
El usufructo no se hereda (artículo 832). La nuda propiedad sí.
Para vender la casa completa y libre, lo normal es que firmen juntos el nudo propietario y el usufructuario, o que el usufructuario renuncie a su derecho, que es una de las formas de acabarlo (artículo 865).

6. Cuándo se acaba

Cuando llega la fecha o se cumple la condición fijada (artículo 863).
Con la muerte del usufructuario, aunque no haya llegado la fecha (artículo 865).
Por renuncia del usufructuario, por consolidación con la propiedad o por prescripción (artículo 865).
Si la casa se destruye por completo. Si solo se destruye una parte, sigue sobre lo que queda (artículo 866).
Por decisión de un juez, a pedido del dueño, si el usufructuario faltó gravemente a sus obligaciones o le hizo daños considerables a la casa (artículo 868).

Cuando se acaba, el usufructo se cancela en el registro y el dueño queda con la propiedad completa.

7. Uso y habitación, el primo cercano

A veces lo que se deja no es el usufructo sino el derecho de habitación, que es solo vivir en la casa. El que tiene ese derecho no puede usarla para montar una tienda o un almacén, salvo que la casa esté hecha para eso (artículo 875). Hasta dónde llega lo dice el documento que lo crea (artículo 873).

8. Errores comunes

Hacerlo en un papel privado. Sobre una casa, si no es escritura pública inscrita, no vale.
No decir hasta cuándo. Queda de por vida.
Comprar una nuda propiedad creyendo que te entregan la casa. El usufructuario se queda hasta que se acabe su derecho. Revisa el certificado de tradición antes de firmar.
No dejar por escrito quién paga qué. El Código Civil tiene reglas, pero la escritura puede pactar otras, y ahí se evitan peleas.

Si vas a crear o cancelar un usufructo, la escritura se hace en una notaría. Esta guía explica la ley, no reemplaza la asesoría de un abogado o del notario para tu caso.