Vender una casa arrendada: qué pasa con el inquilino

Quieres vender tu casa o tu apartamento y hoy está arrendado. La pregunta que sale primero es si el inquilino se tiene que ir, si el comprador se queda con el contrato o si te toca pagarle algo a alguien. La respuesta depende de cómo se firmó el arriendo y de qué acuerdes con el comprador. Esta guía explica lo que dice el Código Civil y la Ley 820 de 2003, para el dueño que vende, para el comprador y para el inquilino que se entera de la venta.

1. Vender no termina el arriendo por sí solo

La venta no le pone fin automático al contrato. Lo que cambia es quién queda como arrendador y si el comprador está obligado a respetar el arriendo. El Código Civil dice quiénes tienen que respetarlo (artículo 2020).

• Quien recibe la casa gratis, por ejemplo por donación, tiene que respetar el arriendo.
• Quien la compra tiene que respetarlo si el arrendamiento se hizo por escritura pública.
• El banco con hipoteca lo respeta solo si la escritura del arriendo quedó inscrita en el registro antes de la hipoteca. El inquilino puede pedir esa inscripción por su cuenta.

La mayoría de los arriendos de vivienda se firman en documento privado, no en escritura. En ese caso el comprador no está obligado por esa norma a mantener el contrato.

2. Si el comprador no tiene que respetarlo, el que vende responde

Cuando el dueño pierde su derecho sobre la casa por un hecho suyo, como venderla, y el que compra no está obligado a respetar el arriendo, el dueño que vendió tiene que indemnizar al inquilino (Código Civil, artículo 2019). O sea que vender sin arreglar antes lo del arriendo te puede dejar con una cuenta pendiente con tu inquilino.

3. Cómo pedir la casa desocupada para entregarla

La Ley 820 trae una causal especial para esto. El dueño puede terminar el contrato a la fecha de vencimiento del término inicial o de una prórroga cuando la casa haya de entregarse para cumplir un contrato de compraventa (artículo 22, numeral 8, literal c). Las condiciones son estas.

• Aviso escrito por correo certificado (servicio postal autorizado) con una antelación no menor a tres meses antes de la fecha de vencimiento.
• Con el aviso va la constancia de una caución, en dinero, bancaria o de una aseguradora, a favor del inquilino y por el valor de seis meses de arriendo, para garantizar que la causal se cumpla dentro de los seis meses siguientes a la entrega.
• Sin constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva solo por un término igual al que se pactó al principio.

Si no quieres esperar al vencimiento, la ley también deja terminar durante las prórrogas con aviso de tres meses y una indemnización de tres meses de arriendo (artículo 22, numeral 7, con el procedimiento del artículo 23). Y en todos los casos en que el dueño deba indemnizar, el inquilino no puede ser sacado de la casa sin haber recibido antes ese pago o sin que se le haya asegurado (artículo 26).

4. Vender con el inquilino adentro

También puedes vender la casa arrendada y que el comprador siga con el contrato. Muchos compradores que buscan renta lo prefieren. Para que salga bien,

• Díselo al comprador desde el principio y que en la promesa de compraventa quede escrito si recibe la casa desocupada o con inquilino.
• Entrégale una copia del contrato, el inventario y los datos del codeudor.
• Avísale al inquilino por escrito quién es el nuevo dueño y a quién le paga desde qué fecha, para que no le siga consignando a la cuenta equivocada.

Y si el contrato traía una cláusula de no vender la casa, esa cláusula no anula la venta. Solo le da al inquilino derecho a quedarse hasta que el arriendo termine de forma natural (Código Civil, artículo 2022).

5. Si eres el inquilino

• Que vendan la casa no te obliga a salir de un día para otro. Si te piden desocupar por venta, la ley exige aviso escrito con al menos tres meses y la caución de seis meses.
• Si te avisan que hay nuevo dueño, pide la comunicación por escrito antes de cambiar a quién le pagas.
• Si tu contrato está en escritura pública, el comprador tiene que respetarlo.

6. Errores comunes

• Prometer la casa desocupada sin haber avisado al inquilino. El aviso es de tres meses antes del vencimiento, cuenta con eso para la fecha de entrega de la promesa.
• Avisar por WhatsApp. La ley pide aviso escrito por servicio postal autorizado. Sin esa constancia el contrato se renueva.
• Olvidar la caución. Sin ella el aviso por causal especial queda incompleto.
• Cambiar la chapa o cortar servicios para que el inquilino se vaya. Lo que cabe es el aviso y, si hace falta, el proceso de restitución.