Depósito en un arriendo de vivienda, es legal cobrarlo?

Vas a arrendar un apartamento y te piden un mes de depósito "por si acaso". O eres el dueño y quieres cubrirte por si el inquilino se va dejando daños o deudas. En muchos países el depósito es lo normal, pero en Colombia, para vivienda urbana, la ley dice otra cosa. Esta guía explica qué dice la Ley 820 de 2003, la única garantía que sí se permite y cómo protegerse sin salirse de la ley.

1. La regla, no se puede exigir depósito en dinero

En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otra clase de cauciones reales para garantizar las obligaciones del inquilino (Ley 820 de 2003, artículo 16). Una caución real es, por ejemplo, dejar un bien en prenda o hipoteca como respaldo del contrato.

2. Tampoco por la puerta de atrás

El mismo artículo 16 cierra los atajos. Esas garantías no se pueden pactar

• de forma indirecta ni a través de otra persona,
• en un documento aparte del contrato de arrendamiento,
• ni cambiándoles el nombre, como llamar "cuota de ingreso", "garantía" o "mes adelantado de respaldo" a lo que en realidad es un depósito.

Pagar el canon del primer mes al entrar no es un depósito, es el arriendo de ese mes. Lo que la ley prohíbe es la plata que se queda guardada como respaldo.

3. La excepción, la garantía de los servicios públicos

Cuando el inquilino es quien paga los servicios públicos, la ley sí deja pedir una garantía, pero a favor de cada empresa de servicios, no del dueño (artículo 15).

• El tope es el valor del cargo fijo, el cargo por aportes de conexión y el cargo por unidad de consumo de dos períodos consecutivos de facturación. El cargo por unidad de consumo se calcula con el promedio de los tres últimos períodos, aumentado en un 50%.
• El dueño le avisa a la empresa que existe el contrato y le remite esas garantías. Desde el vencimiento del período de facturación en que hizo ese aviso, su inmueble deja de responder por los servicios y la deuda queda a cargo del inquilino.
• Si el inquilino no entrega esas garantías dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma del contrato, el dueño puede darlo por terminado de pleno derecho.

4. Cómo se protege el dueño sin depósito

• Un codeudor con ingresos o propiedad, que firme el contrato y responda si el inquilino no paga. Mira la guía del codeudor para ver qué responde.
• Una póliza de arrendamiento, que cubre el canon si el inquilino deja de pagar.
• La garantía de servicios públicos del artículo 15, hecha como dice la ley.
• Un inventario con fotos firmado al entregar la casa, para comparar al final cómo la devuelven.

5. Si te cobraron un depósito

• Guarda el comprobante del pago y el contrato o el documento donde se pidió.
• Pídele al dueño por escrito que te lo devuelva o que lo abone al canon.
• Si no se arregla, la alcaldía del municipio es la que conoce de los casos de depósitos ilegales y de las controversias por su cobro (artículos 32 y 33). En Manizales y en cada municipio de Caldas eso le corresponde a la alcaldía.
• La autoridad puede imponer multas de hasta cien salarios mínimos a quien incumpla estas normas (artículo 34).

6. Ojo, esto es para vivienda

La Ley 820 regula el arriendo de inmuebles urbanos destinados a vivienda (artículos 1 y 2). Un local comercial o una oficina se rigen por otras normas, así que si vas a arrendar un local, mira la guía de locales comerciales.

7. Errores comunes

• "Así se hace en todas partes". En vivienda urbana en Colombia no. Que sea costumbre no lo vuelve legal.
• Firmar el depósito en un papel aparte. La ley lo prohíbe igual.
• Cobrar los servicios con un depósito para el dueño. La garantía de servicios es a favor de la empresa y tiene tope.
• Dueño sin inventario. Sin fotos al entregar, al final es tu palabra contra la del inquilino.