Permutar una casa o un lote, cómo funciona el cambio

A veces el negocio no es vender y comprar, es cambiar. Tu casa por un apartamento, tu lote por una finca más pequeña, un inmueble por otro con diferencia o sin ella. Eso se llama permuta o cambio y el Código Civil la regula en pocos artículos. Esta guía explica qué es, por qué casi siempre pasa por notaría y qué reglas de la compraventa se le aplican, para que sepas qué revisar antes de firmar.

1. Qué es la permuta

La permutación o cambio es un contrato en el que las dos partes se obligan a darse mutuamente una especie o cuerpo cierto por otro (Código Civil, artículo 1955). En vez de pagar un precio en plata, cada una entrega una cosa a cambio de la otra. Aquí hablamos de inmuebles, pero el mismo contrato sirve para otras cosas.

2. Con inmuebles hay que hacer escritura pública

El cambio se entiende perfecto por el solo consentimiento, salvo que una de las cosas que se cambian, o las dos, sean bienes raíces o derechos de herencia. En ese caso la ley exige escritura pública para que el contrato valga (artículo 1956). Por eso un cambio de casa por lote, o de casa por casa, no se cierra con un papel firmado entre las partes. Se firma ante notario y se registra, igual que una venta. Puedes ver ese paso en la guía de escritura y registro.

3. Qué se puede cambiar y quién puede hacerlo

• No se pueden cambiar las cosas que no se pueden vender (artículo 1957). Un predio embargado o con una prohibición de enajenar no entra al cambio sin resolver eso primero.
• Tampoco pueden permutar quienes no pueden vender (artículo 1957). Un menor de edad, por ejemplo, necesita los permisos que la ley exige para vender.

4. Cada uno es vendedor de lo que entrega

Las reglas de la compraventa se aplican a la permuta en todo lo que no se opongan a su naturaleza, y cada permutante se considera vendedor de la cosa que da (artículo 1958). El justo precio de esa cosa en la fecha del contrato se mira como el precio que paga por lo que recibe a cambio.

Eso tiene consecuencias prácticas, porque cada parte responde frente a la otra como lo haría un vendedor.

• Vicios ocultos. Si el inmueble que recibes tiene un defecto grave que no se veía, aplica lo que explica la guía de vicios ocultos.
• Evicción. Si un juez te quita el inmueble que recibiste por una causa anterior al cambio, aplica lo que explica la guía de saneamiento por evicción.
• Lesión enorme. Como las reglas de la venta se aplican en lo que no se opongan, vale la pena leer la guía de lesión enorme y confirmar con un abogado cómo se mira en un cambio concreto.

5. Qué revisar antes de firmar un cambio

• Pide el certificado de tradición y libertad de los dos inmuebles, no solo del que vas a recibir. La otra parte también va a mirar el tuyo.
• Revisa que cada predio pueda venderse, sin embargos, hipotecas sin cancelar, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia que lo impidan.
• Pon por escrito qué pasa si hay diferencia de valor. Si uno de los inmuebles vale más, se pacta cuánto se complementa en plata y cómo se paga.
• Mide y compara los linderos en el terreno y contra la escritura, sobre todo si uno es lote o finca.
• Pregunta antes por impuestos, notaría y registro. Que no se pague plata entre las partes no significa que no haya costos de escritura y registro, y una notaría o un contador te dicen cómo se liquidan en tu caso.
• Con una sucesión sin terminar o varios dueños, un abogado revisa los títulos antes de firmar.