Donar una casa a un hijo o a un familiar, qué dice la ley

Muchos papás de Manizales y del eje cafetero quieren dejarle la casa a un hijo sin esperar a la sucesión. Eso se puede hacer en vida y se llama donación. Parece un simple regalo, pero una casa regalada tiene escritura, registro, impuestos y consecuencias para los otros herederos. Esta guía explica lo que dice la ley antes de que vayas a la notaría.

1. Qué es donar una casa

Es un acto por el que una persona le pasa a otra parte de sus bienes, gratis y de forma irrevocable, y la otra persona acepta (Código Civil, artículo 1443). Tres cosas para tener claras

• No se deshace porque cambies de opinión. Solo se puede echar atrás en los casos que explicamos abajo.
• El que recibe tiene que aceptar. Y tiene que existir en el momento de la donación (artículo 1447).
• La donación no se presume (artículo 1450). Dejar que tu hijo viva en la casa no es donársela. Eso es prestarla, y lo explicamos en la guía de comodato.

2. Cómo se hace

• Escritura pública y registro, siempre. La donación de una casa, un apartamento o un lote no vale si no se hace por escritura pública inscrita en la oficina de registro (artículo 1457). Un papel firmado entre ustedes no te pasa la casa.
• Autorización en notaría. Si la casa vale más de 50 salarios mínimos mensuales, hace falta la autorización que la ley llama insinuación. Le corresponde al notario, si los dos son plenamente capaces y la piden de común acuerdo (artículo 1458). Hasta 50 salarios no se necesita esa autorización, pero la escritura y el registro sí.
• Pregunta primero en la notaría. El texto oficial del artículo 1458 trae una anotación de una suspensión temporal de esta regla. Antes de firmar, confirma con el notario cómo se está tramitando hoy.

Los pasos de la notaría y la oficina de registro son los mismos que explicamos en escritura y registro.

3. No te quedes sin nada

Si donas todos tus bienes, tienes que reservarte lo necesario para vivir. Si no lo hiciste, puedes obligar al que recibió a que te asigne lo que corresponda, en propiedad o como usufructo vitalicio (artículo 1465). Y una donación de todos tus bienes o de una cuota de ellos exige además un inventario solemne (artículo 1464).

Si le quieres pasar la casa a tu hijo y seguir viviendo ahí, pregúntale al notario o a tu abogado por reservarte el usufructo. Lo explicamos en la guía de usufructo y nuda propiedad.

4. Qué pasa con los otros hijos

Este es el punto que más pleitos trae. Tus hijos y demás descendientes, y a falta de ellos tus ascendientes, son legitimarios, es decir que la ley les asegura una parte de lo que dejes (artículos 1239 y 1240). Desde la Ley 1934 de 2018, la mitad de los bienes se reparte entre ellos y de la otra mitad puedes disponer libremente (artículo 1242).

• Si le donas a un extraño y te pasas, los legitimarios pueden pedir que ese exceso se cuente en la sucesión (artículo 1244). Si además les afecta su parte mínima, pueden pedir la restitución, empezando por la donación más reciente (artículos 1245 y 1482).
• Si le das a un hijo más de lo que le toca, lo que pase de la mitad se carga a la parte de libre disposición (artículo 1251). O sea que no siempre es un regalo por fuera de la cuenta, y los hermanos pueden revisarlo cuando se abra la sucesión.

Si tienes varios hijos y quieres evitar problemas, es mejor hacer las cuentas con un abogado y decirlo en familia antes de firmar. Si la casa ya es de varios, mira también la guía de vender una casa con varios dueños.

5. Cuándo se puede deshacer

• Por ingratitud. Se revoca por cualquier hecho ofensivo que haga al que recibió indigno de heredarte (artículo 1485). Una pelea normal no alcanza. Tienes cuatro años desde que supiste del hecho, y esa acción se acaba con tu muerte salvo las excepciones de la ley (artículo 1487).
• Si le pusiste una obligación y no la cumple. Puedes exigir que cumpla o pedir que se deshaga la donación (artículo 1483), dentro de los cuatro años desde que quedó en mora (artículo 1484).
• Si después te nace otro hijo, no se deshace, a menos que esa condición haya quedado en la escritura (artículo 1481).

Ojo con esto. Si el que recibió ya vendió o hipotecó la casa, esas acciones por regla general no van contra el tercero. Una excepción es que en la escritura de donación se haya prohibido vender o se haya expresado la condición (artículo 1489). Por eso, lo que quieras asegurar tiene que quedar escrito desde el principio.

6. Qué impuestos se pagan

• Ganancia ocasional. Lo que se recibe por donación es ganancia ocasional (Estatuto Tributario, artículo 302). La tarifa para personas naturales residentes es del 15% (artículo 314).
• Con qué valor se calcula. El de los bienes al 31 de diciembre del año anterior a la donación, según las reglas del artículo 303.
• La parte exenta es pequeña. Está exento el 20% de lo recibido por donación, sin pasar de 1.625 UVT (artículo 307, numeral 4). Las exenciones grandes de vivienda, las 13.000 UVT del numeral 1, hablan de un inmueble del causante, o sea de una herencia, no de una donación.
• Impuesto de registro. Se paga en el departamento donde está el inmueble. Para actos con cuantía, la asamblea lo fija entre 0,5% y 1% (Ley 223 de 1995, artículos 230 y 232), y la base no puede ser menor al avalúo catastral (artículo 229). Hay dos meses para pedir el registro después de la escritura. Si te pasas, se cobran intereses de mora (artículo 231).
• Notaría y registro. También hay derechos notariales y de registro. Pide la liquidación antes de firmar.

Compáralo con un contador frente a vender o esperar a la sucesión, porque el resultado cambia según el caso. Para el caso de la venta, mira impuestos al vender una casa.

7. Si te van a regalar una casa

• Revisa el certificado de tradición y libertad antes de firmar. El que recibe una donación gratuita no tiene acción de saneamiento contra el que dona (artículo 1479), así que si aparece un problema con la casa, en principio no le puedes reclamar. Lo explicamos en la guía del certificado de tradición.
• Mira si tiene hipoteca o afectación a vivienda familiar.
• Pregunta cuánto vas a pagar. Una casa regalada puede costar más de lo que tienes a la mano en impuestos y gastos.
• No disfracen la donación de venta. Una escritura que dice que hubo un pago que nunca existió puede terminar en un pleito con los otros herederos. Consúltalo con un abogado.

Esta guía explica la ley, no reemplaza la asesoría de un abogado o un contador para tu caso.